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交首付时就“倾家荡产”比收房后再“倾家荡产”少亏多少?

前段时间买房时有个问题困扰我:如果房子总价30万,我手上有20万,我是先付10万,贷20万,等一年后拿到房了,把手上剩的钱提前还一部分贷;还是首付20万,贷10万。前一种付款方式显然更保险,但是利息肯定会更多;后一种付款方式比前一种多一年(没拿到房时)的风险,但这风险到底值多少钱呢?我没算。

最近看了搜房论坛的一篇转贴文章,上面说提前还贷,目前在北京是不用交违约金的,对这部分提前偿还的资金,银行也不会收取利息。又看到有些网友也有我交首付时类似的困扰,因此我决定算一算,或许能给后来者一些参考。

假设银行利率在最近一年内(交房期限)不变,还贷1年后收房,不管贷20万还是贷10万,都只贷5年(商贷),按等额本息方式还款(每月还款数固定),那么:

按照新浪网的购房计算器,贷20万 这种情况是每月还款约3800元(3799.04元),总利息约27943,贷10万每月还款约1900,总利息约13972。每个月前者比后者多还款1900,由于我手上有10万现金,那么每月多还的款可以先从这里出,所以等到一年后10万就只剩下100000-1900*12=77200,此时还需还款3800*12*4=182400,这相当于此时贷164135,分4年还完(比较笨,没想出好办法,所以这一步是已知4年还完,已知还款总额为182400,用新浪购房计算器慢慢把贷款总额试出来的),不考虑银行规定的提前还款必须还万的整倍数,那么把10万剩下的77200还了后,还需在剩下4年内还款164135-77200=86935,用新浪购房计算器算出这86935在4年内的利息是9675(注意,剩下4年,每月还款2013)。贷20万这种情况房价总价为首付+第一年还款+提前还款+剩余贷款总额+剩余贷款利息=100000+3800*12+77200+86935+9675=319410,贷10万房价总价为首付+贷款+利息=20000+100000+13972=313972。

所以这种情况一年风险的价值为319410-313972=5438元

总结
条件:房价总价为Z元,手上有现金A元,打算首付B元,打算按揭n年,还贷m年后收房
解:
1. 用新浪购房计算器计算在按揭n年的情况下,贷款Z-A和贷款Z-B的每月还款数分别为C和D,总利息分别时E和F。
2. 假设贷款Z-B,那么m年后,手上有现金A-B-(D-C)*m*12,此时还需还款D*(n-m)*12,用新浪购房计算器,已知还款总额为D*(n-m)*12,已知按揭年数n-m,慢慢试出贷款总额为X。
3. 用手上的现金A-B-(D-C)*m*12提前还贷,剩下X-[A-B-(D-C)*m*12]需要还n-m年,用新浪购房计算器算出剩余贷款利息是Y。
4. m年的风险价值为[B+(D*m*12)+X+Y]-[Z+E]